전세권 설정이란 무엇인가?

전세권 설정은 전세금(보증금)을 집주인에게 맡기고, 해당 부동산을 일정 기간 동안 사용·수익할 수 있는 권리를 법적으로 등록하는 것입니다. 흔히 말하는 ‘전세 계약’은 단순한 임대차 계약에 그치지만, 전세권 설정은 등기부등본에 기록되어 제3자에게도 법적 효력이 있는 ‘물권’이 됩니다.

따라서 전세금이 큰 경우나, 집주인의 재정상태가 불안정한 경우, 또는 부동산에 다른 권리가 많이 얽혀 있는 경우에는 반드시 전세권 설정을 고려해야 안전합니다.


전세권 설정의 절차

전세권 설정은 다음과 같은 순서로 진행됩니다.

1. 전세 계약 체결

  • 먼저 임대인(집주인)과 전세계약서를 작성합니다.

  • 계약서에는 전세금, 전세 기간, 부동산 정보, 계약 당사자 정보 등이 기재되어야 합니다.

2. 등기 동의서 작성

  • 전세권을 설정하려면 소유자인 임대인의 동의가 필요합니다.

  • 임대인은 ‘전세권 설정에 동의한다’는 내용을 담은 동의서를 작성하여 날인합니다.

3. 등기 신청서 작성

  • 부동산 등기소에 제출할 전세권 설정등기 신청서를 작성합니다.

  • 이 서류에는 부동산 표시, 전세금, 전세 기간, 전세권자(세입자) 정보 등을 기재합니다.

4. 등기소 또는 온라인 신청

5. 등기 완료 및 확인

  • 보통 신청 후 2~5일 이내에 등기 처리가 완료됩니다.

  • 부동산 등기부등본을 열람하여 전세권자가 자신의 이름으로 등록되었는지 확인합니다.

인터넷 등기소 바로가기

전세권 설정에 필요한 서류

전세권 설정을 위해 다음과 같은 서류가 필요합니다:

구분 필요서류
계약자 공통 전세계약서, 신분증 사본
임대인 등기권리증(등기필증), 인감증명서, 인감도장, 동의서
임차인(전세권자) 전세권 설정등기 신청서, 주민등록등본
기타 위임장(대리 신청 시), 수입인지, 등록세 관련 납부서류


법무사를 통한 전세권 설정: 왜 필요한가?

전세권 설정은 민법과 부동산등기법이 얽혀 있어 처음 해보는 사람에게는 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 이럴 때는 전문 법무사를 통해 대행하는 것이 일반적입니다. 법무사는 등기신청서 작성, 서류 검토, 등기소 제출까지 전 과정을 도와줍니다.

법무사를 쓰는 장점

  • 서류 누락이나 실수 없이 신속하게 처리

  • 법적으로 완전한 등기 가능

  • 등기소에 직접 가지 않아도 됨


전세권 설정 비용은 얼마나 들까?

항목 비용 범위 비고
등록면허세 전세금의 0.24% 지자체 기준 다름
교육세 등록세의 20% 자동 부과됨
등기 수입인지 15,000원 고정 비용
법무사 수수료 보통 15만 ~ 30만원 지역/전세금에 따라 다름

전세권 설정에는 아래와 같은 비용이 들어갑니다.

예를 들어, 전세금이 2억 원일 경우 대략적인 계산은 다음과 같습니다.

  • 등록면허세: 약 48,000원

  • 교육세: 약 9,600원

  • 수입인지: 15,000원

  • 법무사 수수료: 약 20만 원

  • 총계 약 27만~30만 원 수준

※ 직접 등기소에 신청하면 법무사 수수료는 들지 않지만, 서류 작성과 신청 과정이 복잡해 어려움이 있을 수 있습니다.


주의사항 및 꿀팁

  • 등기부등본 열람은 필수: 전세권 설정 후 등기부등본을 꼭 확인하여 권리관계를 명확히 해야 합니다.

  • 선순위 권리 확인: 이미 근저당이나 다른 전세권이 있는 경우, 내 권리가 보호되지 않을 수 있으므로 사전 확인은 필수입니다.

  • 전세계약서에 전세권 설정 조항 포함: 임대인과의 분쟁을 방지하기 위해 계약서에 전세권 설정 동의 내용을 명시하는 것이 좋습니다.


전세권 설정은 단순히 종이에 싸인하는 계약과는 다릅니다. 내 전세금을 법적으로 강하게 보호할 수 있는 실질적인 안전장치이며, 특히 전세금이 클수록 꼭 고려해야 할 선택입니다.


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